许多房地产公司展开过程中，其组织架构有这样一个中心，叫做投融资中心，可见出资和融资一向严密相关。

  究竟现在土拍商场又渐渐的出现高溢价拿地，大房企们出手阔绰很多囤地，除了头部几个账上现金比较殷实的房企外，其他房企都要靠融资来处理。

  乃至投决会上没有处理好前融问题，财政一把手或许连土拍确保金都不给出资部打。

  地产融资岗便是为集团搞钱的，假如说“巧妇难为无米之炊“中，”米“指的是出资部盯梢的土地，”炊“的那把火便是融资部要找的钱。

  所以说，一般地产集团最重要的两个部分便是出资部和融资部。至于其他部分，或许是调味料吧（开个打趣，地产圈没有轻视链，狗头保命）。

  在介绍地产融资岗作业内容前，先依照项目的一个完好周期来看一下不同的融资办法。

  最早的融资作业在拿地前就现已展开了，胆大钱少的房企土融都要依托资金爸爸。

  由房企某区域公司和资金爸爸（GP&LP组成的有限合伙企业）一起成了一家SPV途径公司，配资份额可高达70%，然后去拍地。

  至于赢利分红，多是地产圈习以为常的假股真债（另一说办法：明股实债），资金爸爸其实是以固定收益为主，项目出售状况好赢利高的状况下再加1-2个点的分红。

  假如房企没有引入土融，100%控股公司去拿地，或许经过信任途径展开前融。

  不过现在非标融资方针越来越紧了，继几年叫停托付告贷后，银保监会对信任组织资金进入房地产职业一向严于监管。

  并且信任融资是一种高本钱的短期融资，融资时刻一般在3-6个月（土拍大多数6个月内付清土地款），资金本钱在12-15%。

  即四证完全，项目具有《国有土地使用证》、《修建用地规划许可证》、《建造工程规划许可证》和《建造工程开工许可证》；

  自有资金应不低于开发项目总出资的30%；具有二级房地产开发资质；有一个洁净的壳公司来作为告贷主体。

  可是过来人想说，购房尾款的融资作业跟进，真的特别费事，由于你需求不断的去找项目尾款置换银行已放款部分的典当。

  假如有物业的话，也能够有物业营收ABS，也是力气活，耗时耗力所获资金少，现在看来开发贷真的是美好。

  在项目开发建造过程中，还会有商业承兑汇票（项目上开给建造总包或分包公司），和银票不同的是确保组织一般为房地产集团，市面上能够背书转让，可是不能直接贴现，6-12个月的拖延付款。

  也是一种项目上的融资手法，相当于信誉债，听说2019年恒大开出去1600亿的商业承兑汇票，大佬便是大佬，难怪出售额都6000亿元了。

  中国房企跟投准则比较完善的有碧桂园的同心同享计划和万科的作业合伙人，其他百强房企纷繁仿效，成了有限合伙公司。

  除了集团高管和项目总外强制跟投外，普通员工也能够自愿跟投，前者劣后（危险大，收益大），后者利益确定。

  融资岗在集团和区域的作业内容不太相同，集团首要进行融资办理和总对总授信。

  融资办理是对各区域/项目的融资计划进行批阅，在多个融资计划中选取本钱低、监管易、落地性强的最佳计划，在源头上把控集团融资本钱和融资危险。

  融资办理还包含制造集团融资台账，动态办理各区域的融资余额，贷后办理的还款时刻和金额抄送财政部分。

  经过融资台账数据趋势向实控人陈述整个集团的资金状况，在顶层架构上布置资金战略组织，并且操控融资危险。

  总对总授信指的是某地产集团和某银行总行，相互友好访问，房企递送根底材料、运营数据和财政报表，银行调查后将该房企归入白名单，出一个总的授信，在该授信内批阅开发贷等有绿色通道。

  除了以上两点，像购房尾款ABS和物业ABS也是在集团层面展开的融资作业，由于触及多个项目资源的调用。

  区域/项目融资一把手的首要作业是拓宽新的融资途径和融资途径，开辟政府、金融组织资源；

  融资司理的首要作业是规划融资计划、买卖商洽、完结融资计划的落地、贷后办理（还款还息和金融组织的联系保护）；

  融资小兵的作业是完结融资前的各项预备，对接金融组织的小兵进行材料的搜集，一般是项目公司的根底信息（营业执照正副本、开户许可证、法定代表人身份证、企业征信陈述）、运营信息（近期财政报表、项目运营介绍、可研陈述）；

  在金融组织风控审阅期间，再提交个性化需求的一些弥补材料，当然了，运营介绍和可研陈述的编撰也是小兵的作业内容。

  后期金融组织放款，对接的融资人员除了需求完结集团的融资台账填写，还需求办理自己的融资台账。

  组织放款一般分批次，还款还息节点也因不同的金融组织而有差异，融资人需求及时交流财政专员进行金钱的组织。

  融资人员在拿地前期和出资人员走的比较近，由于要根据项目进行金融组织的挑选和融资计划的规划；

  加一句题外话，像某贸那种资金强管控的地产集团，集团很富，项目很穷，项目上融资款会被集团直连归集。

  但假如不这么做，又会有一个坏处，便是集团层面有些区域很富，急进拿地，有的区域很穷，还融资款需求集团救助，集团没有钱的话，那岂不是闹笑话了。

  他们是资金爸爸的时分看过了太多融资计划买卖结构，拿到一个项目，脑子里现已出现多种计划。

  画几张买卖架构图，让下面的人写一下PPT陈述，就能够让大boss审阅，然后乙方入库、买卖商洽、递送材料、批阅放款趁热打铁。

  假如你知道几个资金爸爸，但融资放款仍是要取决于你现在的途径是前几强，其实这个资源还不算铁。

  真实的资源流是能够打通金融组织的风控和评审会，让金融组织为你量身定做融资计划，百分百过风控和落地，并且资金本钱优异。

  其实一些总司理、总监在十几二十年的作业生计中，与金融组织屡次协作而赢得很好的口碑后，也算是具有了资源，做起事务来会比新人顺畅。

  究竟中国是个熟人好就事的国度，马爸爸不是说未来信誉能够当钱花吗（马云：我没说过）。

  一般都是银行、证券、基金等高管退下来后，由于之前的老部下在组织的重要岗位上，为了不糟蹋自己前半生的汗水，将联系变现。

  也有不在地产集团任职，做起资金中介的，或许开个私募基金的，收取2%通道费，那也是很凶猛了。

  你想一下，假如10亿元的融资，他经过一个介绍饭局就能够入袋2000万，王老爷的1个亿小方针看来也不难完结嘛。

  怎么说呢，一个公司除了有人干活，也需求有人能在饭局上耍嘴皮子，能喝酒，能活泼气氛。

  不是有句话，合同欠好签，便是酒没喝够，揄扬流不只揄扬自己公司实力充足雄厚，也能吹的对方飘飘欲仙，似乎两人本来便是好哥俩。

  假如你就想在地产融资提升，你能够从融资专员-融资主管-融资司理-融资总监-分担融资副总裁。

  当然，这是一个金字塔，越大上面人越少，融资司理是个分水岭，许多人职业生计中停步于此。

  假如你比较有野心，想成为资金爸爸，你能够去四大，不是银行哦，银行的大多数都会往外跳。

  金融全车牌之四大：华融、信达、东方、长城，到时分你本来地产的领导或许还会微笑着请你协助。

  当然，你也能够半途转财政or风控，在融资财政风控悉数把握后，走上人生巅峰，去房企当CFO（只需你够凶猛，年薪一个小方针不是梦）。

  感觉和出资岗很像诶，其实除了投融资、运营和其他地产岗位也都需求这些才能：

  1、专业常识：既然是融资岗，没有金融的两把斧，一辈子都只能当个小兵打打杂了。

  假如不是金融类专业的，主张考一下CPA、CFA等金融证书，不只仅为了拿证，而是为了在学习的过程中夯实（其实是恶补）金融常识，究竟不能每次商洽听到新词汇都百度吧。

  2、吃苦耐劳才能：出资经常性出差写陈述，融资也需求跑一线总行找钱，飞机高铁上写陈述也是常有的事。

  office软件word、excel和ppt需求通晓，美观的陈述材料不只拉风还加分。

  3、培育方针敏感度：比方每次出台融资方针的缩紧，你就要及时更改下一个融资计划，考虑到原有存量不变的状况下，新的融资增量落地性改变。

  4、人际联系才能：究竟有钱的便是大爷，在与资金爸爸的沟经过程中，能从容不迫，舒畅地完结事务、留下好口碑。

  为下一次的协作铺路的融资人员一定有很好的外交才能，这样的人一般在公司出资部也能最早的获取项目全套材料，财政部也会很好的合作放款还款计划。

  相比较地产出资，地产融资对专业的要求仍是有一点的，财会金融类专业的同学十分简单担任。

  假如不是这些专业的同学，能够在大学期间考一下证券从业、基金从业、期货从业、初级管帐，帮你了解根底的金融常识，熟能生巧。

  地产融资岗需求运筹帷幄，协助集团用最少的自有资金撬动最大的项目，项目周期内各种融资计划无缝联接，一切资源都使用到位（财物典当、股权质押、实控人连带确保）为集团拿地保驾护航。