当前国内房地产企业，通过股票市场进行股权融资受到政策限制，除了信用较高的主体可以发行债券融资之外，大部分地产项目最常见模式是项目融资和预售融资。

  惯例上，房地产企业成立专门的项目公司竞拍特定地块进行项目运作。融资时以项目公司为融资主体，房地产集团做担保。通常根据金融机构要求提供项目土地作为抵押。

  除了金融性负债之外，国内普遍采取预售制度，也就是在房屋还未完全建成之前，就销售给顾客，从而形成预收款这类经营性负债。另外，房地产项目在建设的时候，通常还会延期支付供应商的货款和建筑企业的工程款，形成应该支付的账款。预收款和应该支付的账款属于经营性负债。尤其是预售形成的预收款，地产公司提前获得资金，一方面获得了无息资金，一方面提前解决了产品营销售卖，可以称得上地产公司最重要的融资方式。

  利用经营性负债获得资金，周转快的房地产公司能够做到以非常少的自有资金撬动大型项目，杠杆惊人。高杠杆率是房地产企业权益回报率高的重要因素。

  本文从金融机构提供资金控制风险的角度，将这些融资分为三大类型，包括：主体融资、资产融资和项目融资。在分类时运用金融工程的抽象方法，透过金融理财产品的形式，从本质上去理解地产融资。

  主体融资，是指依托于主体资产负债表进行的信用融资，融资款项由融资主体自由支配，还款依靠融资主体的自由现金流和还款意愿。

  资产融资：是指在融资依托特定资产抵押进行风险控制，当融资主体无法偿还资金的时候，通过变现资产回收资金以降低风险。通常能用来资产融资的资产，是那些变现快易处置的资产，或是有较好流动性的证券交易市场的资产。

  项目融资：是指融资依托于特定项目进行的融资，融资款项由特定目的载体（通常选择项目公司）占有并且投向于事先确定好的项目建设，项目在投资回收期的现金流按照事先确定好的还款安排，偿还很多类型的融资。通常为了有效控制风险，金融机构会对项目可行性进行研究，并且构建合理的融资结构，对于项目公司的运营过程做必要的监督与管控。

  项目融资是一种结构化融资手段，其原理是通过特殊目的载体构建独立的资产负债表，通过对于项目的分析、管理和控制，使得融资的风险控制建立在项目特定的项目之上。

  项目融资对于金融从业人员提出了较高的要求，当前国内银行由于治理能力的落后，都会存在“重抵押和担保，轻现金流”的现像，反映了项目融资应用的困境。房地产项目尤其是住宅类项目由于项目产出的特殊性，产品变现能力强易于处置，现金流较易测算，投资回报周期短等，是最容易应用项目融资技术的项目类型。

  本文通过对比地产的三种融资类型的比较优势，结合当前房地产企业的发展现状及融资需求认为：当前房地产企业最需要突破的融资类型是项目融资。

  很多融资，比如说开发贷款，采取的是以项目公司作为借款主体，但是又有土地进行抵押，集团企业来提供担保。这种融资，到底是属于哪一种类型呢。

  比较主体融资和无资产抵押的项目融资的区别：虽然都是采取项目公司为融资主体的融资，但是区别在于，

  而项目融资，虽然也是依托项目公司这个主体时行融资，但是金融机构会对项目公司做各种管理，深入到项目的层面。

  资产融资，通常融资规模低于抵押的资产价值，留有一定的安全边际。金融机构在融资主体违约时，可以方便的通常处置抵押品控制风险。

  而有资产抵押的项目融资，融资规模要大于抵押的资产，因此金融机构无法通过抵押品覆盖风险，而要关注项目风险，并且通过对项目来管理来控制风险。

  房地产的融资贯穿整个开发过程，从前期拿地竞拍时的保证金融资，再到签订土地出让合同后的前端融资，再到获得土地证等四证之后的开发贷款，现到建设期间的供应链融资，再到取得预售证之后的预收款融资，种类众多。

  不同的金融机构由于资产金额来源不同、风险收益偏好不同、所受监管不同等原因，采取了不同的金融理财产品为地产提供金融服务。下边分别介绍。

  1､保证金融资。进入2019年以来，由于地产市场回暖，房地产企业拿地热情开始高涨，很多企业纷纷四处拿地，进行业务扩张。为了更好的提高资金使用效率并且进一步放大杠杆，很多地产企业希望有机会能够融资来用于缴纳保证金。产生这一需求的一个重要原因是当前土地价格越涨越高，很多地方国土局将土地起拍价定的较高并且要求参与土地竞拍的机构缴纳很高比例的保证金。地产企业资金出现一定压力。

  当前，针对特定项目提供保证金融资的案例很少。房地产企业通常都是利用自有资金，或是通过发债增股获得的资金，用于缴纳保证金。保证金融资可以归类为主体融资的范畴。

  也有信用较高的大型地产公司试图与金融机构合作，组建母基金用于拿地或是并购。比如先框定一个规模，然后有具体项目的时候再进行审核。由于母基金没有实际的资金沉淀，国内金融机构的审批流程最终都是依托特定具体的项目进行审批，周期较长。这种母基金基本上没有过大的意义，与签订框架性协议的意义相差无几。与地产企业期望的可以事先在母基金层面募集资金，可以每时每刻在竞拍时提取资金用于缴纳保证金的理想模式，相差很

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