并购标的主要是困难房企的物业板块以及个别确实优质的项目，对中高风险房企整体项目的收购或接盘未见明显的动作，市场整体相对冷淡。

  并购金融支持政策主要是鼓励金融端向国央企、优质房企扩张，以有效化解项目烂尾风险为原则，以保交楼、保障购房者的合法权益，实现维“稳”的目的，而不是为了救助陷入危机的房企。

  有待并购和合作的地产项目慢慢的变多。中鹰黑森林投资集团副总裁、知名债务重组专家王佳佳博士总结有几个特点：1、开发商信用风险仍在持续暴露，待转让项目不断增多，但大部分房企都紧握核心、优质项目（等待翻身机会或东山再起），除非已顶不过非标、打理财产的产品爆雷等带来的冲击与压力。2、城投平台托市拿地后，也有大量项目在市场上寻求合作开发；一些银行、信托等金融机构“踩雷”后，手上也持有一些优质项目以待并购或合作。3、项目类型包括物业管理类资产，不良资产重整业务中的房地产并购等，收购标的也从资产包收购到单一项目及资产的收购转变（单一项目的收购比资产包的收购风险更小、效率更加高）。

  买家结构变化，总体观望为主，实际出手较少。并购主要是物业板块并购以及个别确实优质的项目（如碧桂园服务收购彩生活的邻里乐、富力及蓝光嘉宝，华润万象生活收购禹洲物业、中南服务，中海收购雅居乐、世茂所持广州利合股权等），国央企对中高风险房企整体项目的收购或接盘未见明显的动作。国央企、优质民企是目前并购市场的主要买家，原来活跃的部分买家已消失，甚至已因自身的债务问题变成项目转让方。国央企实际上的并购动作以及对中高风险房企的流动性支持并不积极，除非是带着政治任务。

  国央企、银行、金融机构等伺机而动。1、优质房企并购类的债券融资、银行融资体量急剧上升，并购债其实是将资金用于偿还前期已收购项目的并购贷款。并购类的票据融资（或债券融资）的增量非常有限，对发行人的门槛要求更高，这类融资方式解决并购资金需求存在很明显短板。2、浦发银行、广发银行等发行并购类主题债券以专项用于房地产项目并购贷款投放。银行并购贷对主体和项目的准入门槛要求很高。3、信托并购贷与AMC重组类贷款门槛相比来说较低，相对灵活，贷款利率相对高出一些，如果并购的标的项目对应的利润空间无法足够覆盖贷款本息，则这类并购贷款也很难有发挥空间。4、其他资金机构，试图与国央企开发商或优质民企开发商寻找合作点，但是考虑到融资成本、担保以及当下的市场环境，目前仍旧以尝试与等待时机为主。

  供需双方预期以及匹配程度不高，一边是爆雷房企不肯卖项目，尤其是不肯贱价卖项目，一边是有实力收购项目的房企担心风险或收益而迟迟无法出手，再加之项目自身以及并购本身的复杂性，最终造成市场处于“胶着”的状态。

  1）拟收购的项目商业经济价值。爆雷房企的很多项目都面临超融或算不过账的问题，而这恰恰又是并购的首要前提。

  2）并购流程本身复杂，涉及资产剥离和隐性债务等问题还有比较大的风险，各种历史遗留问题也非常容易造成开发建设进程的迟滞。

  1）收购意愿方面：招拍挂市场拿地容易的时候，并购市场一般都很不活跃，相反地，招拍挂市场竞拍激烈的时候，很多房企大都会选择通过并购的方式拿地。就市场本身的逻辑而言，只要招拍挂市场的拿地更容易，在利润更加可期和风险更加可控的情况下，优质房企并购意愿持续低迷。

  2）当下开发商均以优先确保自身的流动性作为当务之急，对于国央企开发商而言，在完成政治任务的同时，也需要遇到真正优质的项目才能出手。此外，国央企收购方内部决策流程相对较长，并且还需考虑到对外投资的保值增值、负债率管控等等。

  3）被收购方除了彻底躺平或者无力回天的爆雷房企外，其他爆雷房企还是对当前的腾挪空间抱有很大的希望，比如核心项目、核心资产也还是紧握在手上，拿出来转让的项目在对价方面也还是有很高的预期，甚至有的爆雷房企一边不还债，一边握着项目蛰伏下来。

  4）王佳佳博士指出，被收购主体风险大，隐性债务难以查明，这是一些房企收购项目时的最大顾虑，特别是转让方为民营房企时，很多财务上的操作手段非常隐蔽，由此导致收购方的尽调过程非常漫长，甄别项目风险与收益需花费更多时间。

  1）风控条件收紧。地产项目并购的痛点主要是收购后的项目销售回款或银行开发贷能否尽快接续或支撑前期并购价款的支付。由于房地产行业风险还未完全出清，销售市场并未恢复，而且部分银行等金融机构对并购贷款等涉房贷款不但申请条件要求严格，而且目前其实是处于持续观望的态度。

  2）机构端的交易对手较少。投资机构都在重点争取国央企与地方龙头房企的并购融资业务机会，但是国央企类开发商的融资面临“三道红线”的限制、负债率、国资委的要求、审计、融资成本（如非标不超过年化8%）、担保（如国资发财评规〔2021〕75号及相关说明）等诸多方面的限制，因此也倒逼融资合作的双方通过股权类产品形式完成资金的投放，只是在操作层面要区分是真股还是明股实债。

  1、投资架构：资金机构作为GP与其指定的机构作为LP共同设立合伙企业，合伙企业与开发商共同成立平台公司，平台公司通过股权收购方式受让转让方持有的项目公司股权。

  2、项目选择：主要是针对强主体（如百强开发商）的并购项目，项目所在区域可为一二线城市，但项目业态需以住宅为主。

  3）投资方式及增信担保、投后管理要求：以股权方式来进行投资并注入融资款（在增信措施上土地抵押并非必要条件，但需严控资金流向），同时对平台公司及项目公司做实质性监管，具体比如设置董事会一票否决权，委派副总经理、财务经理并进行财务、成本联签。